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    コラム

    不動産賃貸の入居審査について知ろう!!

    不動産賃貸の入居審査について知ろう!!

    戸建やマンションに限らず、
    住居用の不動産を借りる場合の【入居審査】
    皆様も現在のお部屋を借りる際には、
    入居審査を無事に通過したと思います。

    本日は不動産賃貸における入居審査について詳しくご説明します。

    1、入居審査は誰が行うの?

    お部屋を借りる際の入居審査、
    お部屋を借りたことがある人なら誰しもが経験があると思います。
    では、入居審査は誰が行っているのでしょうか?

    【オーナーさん】

    という答えだけでは、実は不十分です。
    一般的に、入居審査は物件の【管理会社】が提出書類をもとに審査を行い、
    その後、【オーナー審査】があるケースが多々あります。

    管理会社によっては、ほぼノー審査でオーナーさんの判断次第、
    逆に管理会社に丸投げのオーナーさんもいますので一概には言えませんが、
    大手管理会社物件の場合は、管理会社審査とオーナー審査の2つの審査があるケースが殆どです。

    2、審査基準はどうなっているの?

    審査の基準については、管理会社やオーナーさんにより様々です。
    しかし、一般的には

    月額支払い費用×3倍×12ヶ月の年収がある事

    上記が一つの基準と言われています。
    例えば、家賃と管理費等の合計が15万円の物件を借りる場合、

    15万円×3×12=540万円

    つまり、賃借人の年収540万円が審査の上でボーダーラインとなります。
    ここで注意していただきたい点は、連帯保証人にも同基準の年収が求められます。
    ですので、連帯保証人がすでに定年退職していたり、
    年収が審査基準に満たない場合は保証会社の利用をお願いされる事があります。
    なお、本人年収が基準を下回っている場合でも、連帯保証人の内容や預貯金の有無によって、
    審査を通過するケースもあります。

    審査時の年収証明となるものは、会社員の場合は会社から発行される源泉徴収票、
    個人経営者や会社代表・役員の場合は確定申告書や課税証明書等の公的書類が必要となります。
    仮に、勤続年数が1年未満で源泉徴収票がまだ発行されていない場合や、
    内定が出ているけれどまだ勤務開始前の場合は、
    給与明細の直近3ヶ月分を提出したり、雇用契約書記載の年収額をもとに審査を行います。

    3、審査に向き・不向きな人はいるの?

    オーナーさんや管理会社としては、属性の良い入居者を好みます。
    ですので、大きな企業に勤めている方や公務員の方、
    士業のお仕事をされている方などは、一般的に審査に有利だと言われます。

    逆に、審査に不向きな方としては、
    やはり無職やフリーターの方は敬遠される事があります。
    また、個人事業主や水商売のお仕事をしている方も、一般的には不向きだと言えるでしょう。

    理由として、水商売の方の場合は生活リズムが夜中心になるため、
    近隣住人と騒音について揉めたりするリスクが高くなる可能性があるからです。
    特に大手管理会社系の物件の場合、
    水商売というだけで審査すらしてもらえずNGが出る事が多々あります。

    個人事業主が審査で不向きな理由としては、
    今後安定した収入が得られるのかという懸念をオーナーさんが持つ点と、
    最大の理由は、税金対策等で所得を抑えた額で申告しているため、
    公的な収入証明書上では審査基準の年収に満たないケースが多々あります。

    公的収入証明書上で基準年収に満たない場合は、
    節税のために所得を抑えて申告している事、
    実際には家賃を支払っても十分に生活できる事を先方に理解してもらう必要があります。
    もちろん、言葉で説明しただけでは何の証明にもなりませんので、
    預貯金額の開示等、何かしらの策があると審査も通りやすくなります。

    4、保証会社って?

    物件によっては連帯保証人を立てずに保証会社の利用を必須としている物件があります。
    また、審査の際に連帯保証人がいない場合や、
    賃借人本人の内容に少し不安がある際などには、
    管理会社から保証会社の利用をお願いされるケースがあります。

    保証会社とは連帯保証人に代わって、万が一家賃の滞納等があった際に、
    オーナーに対して金銭的保証をする会社の事です。

    保証会社の利用料については各会社で異なりますが、
    保証会社との契約時に初回保証料として賃料・管理費等合計の30%~100%、
    1年または2年ごとに数万円の料金で更新という形態が一般的です。

    保証会社によっては毎月家賃等合計額の1%程度を家賃と合わせて徴収し、
    その代わりに更新料無しというプランを採用している会社もあります。

    保証料については、オーナーさんと賃借人のどちらが支払うか決められている訳ではありません。
    しかし、一般的には賃借人が全ての利用料を負担するケースが殆どです。

    5、保証会社にも審査があるの?

    万が一、賃借人が家賃の滞納等を行った場合に、
    保証会社はオーナーさんに金銭的負担をすることになります。
    ですので、保証会社としてもその賃借人の保証をして大丈夫か、という審査を行います。

    審査内容はオーナ審査同様、収入証明書等を用いる事が多いですが、
    保証会社によっては信用情報をチェックする会社もあります。
    俗に【信販系保証会社】と言われる会社です。

    信用情報とは、クレジットやローンなどの信用取引に関する、
    契約内容や返済・支払状況・利用残高などの客観的取引事実を表す情報です。
    もし、過去にクレジットカードで滞納をしてしまっていたり、
    カード事故を起こしてしまったことがあって、その情報が現在も残っている場合、
    信販系保証会社の審査を通過することは難しくなります。

    しかし、逆に信用情報さえ問題なければ、
    少し年収が基準に足りていなくても審査を通過するケースが多いので、
    信販系保証会社とそれ以外の保証会社を使い分ける事ができます。

    注意点としては、ここ数年各保証会社同士が集まって協会を作り、
    過去にその協会に所属している保証会社を利用したことのある入居者情報を共有しよう、
    という動きがあります。
    つまり、過去にその協会に所属している保証会社を利用して入居し、
    賃料等の滞納をしてしまった場合は、同協会内の他の保証会社にも情報が公開されます。
    この動きついては賛否両論あるようです。

    6、審査を通過しやすくするには?

    審査を通過しやすくする方法についてですが、
    管理会社審査・オーナー審査・保証会社審査についても、
    これをすれば大丈夫!!というものはありません。

    ですので、少しでも審査面で不安のある方は、
    仲介業者の担当営業にきちんと相談するのが一番良いです。
    仲介業者はお客様の審査を無事にクリアするよう導くことも仕事ですから、
    お客様の属性や内容によって最適な審査対策方法を考えます。

    仲介業者として最も困るのは、
    本当は審査面で不安があるのにお客様から相談してもらえない事です。
    審査に入る前であれば何からしらの対策が施せるものも、
    何も知らず審査に入ってしまい一度審査に落ちてしまうと、
    せっかく気に入った物件に入居できなくなるケースがあります。

    また、管理会社によっては過去に審査でNGを出した賃借人をリスト化し、
    一定の年数を経過するまでは、
    その管理会社が管理する物件すべてにその賃借人を入居させない事もあります。
    (過去に余程の事がない限りはありませんが・・)

    ですので、不安な点がある場合は、
    仲介業者の担当営業にきちんと相談しましょう。
    それが審査通過への一番の近道だと言えます。

    少し長くなりましたが、以上で入居審査の説明は終了です。
    いち仲介営業としても、業務で最も神経を使うものの一つが入居審査です。
    お客様が気に入った物件に無事入居できるよう、仲介業者は日々努力しています。
    担当営業と一緒に、少しでも満足のいくお部屋探しを目指しましょう♪

    最後までお読みいただきありがとうございました。

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